Ursprüngliche Fassung Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg (Brandenburgische Ertragswertrichtlinie - RL EW-BB)

1 Zweck und Anwendungsbereich

Diese Verwaltungsvorschrift regelt die Anwendung der Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie - EW-RL) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015 B4) sowie die Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen für die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg.

2 Ermittlung von Ertragswerten zur Verkehrswertermittlung

Bei der Ermittlung des Ertragswerts nach dem Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist nach der Ertragswertrichtlinie des Bundes (EW-RL) zu verfahren. Dabei ist der Grundsatz der Modellkonformität bei der Anwendung von Liegenschaftszinssätzen zu beachten. Der vorläufige Ertragswert ist daher entsprechend der Modellansätze und -parameter für die Ermittlung des zur Anwendung kommenden Liegenschaftszinssatzes zu ermitteln. Bei vom Liegenschaftszinssatz nicht erfassten Grundstücksmerkmalen des Bewertungsobjekts ist zu prüfen, ob diese mit einem eigenständigen Werteinfluss bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen sind.

3 Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen

Liegenschaftszinssätze (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV) sind für gebrauchte Immobilien¹ nach der Ertragswertrichtlinie des Bundes (EW-RL) und den ergänzenden nachfolgenden Vorgaben zu ermitteln.

3.1 Ermittlungspflicht

3.1.1 Der Gutachterausschuss hat jährlich für seinen Zuständigkeitsbereich Liegenschaftszinssätze für Mietwohngrundstücke (GEBA² 107, gewerblicher Mietanteil ≤ 20 %), Geschäftsgrundstücke (GEBA 202 - 205, gewerblicher Mietanteil ≥ 80 %) und gemischt genutzte Grundstücke (GEBA 201, gewerblicher Mietanteil > 20 % und

3.1.2 Für andere Grundstücksarten, insbesondere vermietete Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, können Liegenschaftszinssätze ermittelt werden.

3.1.3 Der Obere Gutachterausschuss soll überregionale Liegenschaftszinssätze entsprechend Nummer 3.1.1 und 3.1.2 ermitteln. Diese können insbesondere angewendet werden, wenn im jeweiligen Zuständigkeitsbereich der Gutachterausschüsse keine ausreichende Anzahl von Kauffällen für eine Ermittlung vorhanden ist.

3.2 Auswahl von Kauffällen und deren Erfassung

3.2.1 Für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen sind Kaufpreise von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken heranzuziehen. Die Kaufpreise sind um den Werteinfluss von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (boG - Nr. 11.1 bis 11.7 EW-RL) und anderen wertbeeinflussenden Besonderheiten, wie z. B. Grundstücke mit selbständig nutzbaren Teilflächen (§ 17 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV) sowie Erschließungsbeitragspflichten, zu bereinigen. Ist eine sachgerechte Berücksichtigung dieser Werteinflüsse nicht möglich, ist der Kauffall von der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes auszuschließen.

3.2.2 Steht eine ausreichende Anzahl von Kauffällen für Grundstücke zur Verfügung, deren Abweichungen von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken unerheblich sind, sind ausschließlich diese Kauffälle für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes heranzuziehen.

3.2.3 Die Erfassung von Kauffällen, die für eine Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen nach dieser Richtlinie geeignet sind, regelt die Erfassungsrichtlinie (KPSErf-RL).

3.4 Modellparameter zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze

3.4.1 Zur Ermittlung des Rohertrags sind die für das Objekt marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen. Dabei sind vorrangig die tatsächlich erzielten Nettokaltmieten heranzuziehen, wenn sie mit den marktüblich erzielbaren Mieten (z. B. aus Mietspiegeln, Mietpreissammlungen) hinreichend übereinstimmen. Sind die tatsächlichen Mieten nicht bekannt oder nicht marktüblich, sind die marktüblich erzielbaren Mieten anzusetzen. Die marktüblich erzielbare Miete ist auch für selbst genutzte Einheiten oder zum Zeitpunkt des Verkaufs leerstehende Einheiten anzusetzen.

3.4.2 Die Wohn- und Nutzflächen werden aus auf Plausibilität geprüften Angaben in den Kaufverträgen oder anderen Quellen (z. B. Befragung der Eigentümer, Bauakten, Exposé zur Immobilie) übernommen oder anhand von Gebäudeparametern berechnet.

3.4.3 Als Bewirtschaftungskosten sind die Modellwerte für Bewirtschaftungskosten der Anlage 1 EW-RL zu verwenden. Für Pkw-Außenstellplätze ist zum Stichtag 01.01.2015 ein Erfahrungswert von 25 € je Pkw-Außenstellplatz für die Instandhaltungskosten anzusetzen. Dieser Wert ist ebenfalls entsprechend Anlage 1 Nummer 3 EW-RL jährlich anzupassen. Die Verwaltungskosten sind auf ein Euro kaufmännisch zu runden. Die Instandhaltungskosten sind auf eine Nachkommastelle bei Euro/m² kaufmännisch zu runden; für Garagen und Außenstellplätze auf ein Euro.

3.4.4 Die Gesamtnutzungsdauer wird nach der Anlage 3 SW-RL³ wie folgt festgelegt:

3.4.5 Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters (Gebäudealter = Wertermittlungsstichtag (Jahr) - ursprüngliches Baujahr). Für Gebäude, die modernisiert wurden, ist die modifizierte Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL zu ermitteln. Dabei ist der Modernisierungsgrad zu schätzen, wenn keine umfassenden Informationen zu den Modernisierungselementen vorhanden sind. Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes sind nur Objekte mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von mindestens 20 Jahren und bei Verkaufshallen (überwiegend eingeschossig) von mindestens 10 Jahren heranzuziehen.

3.4.6 Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind Bestandteil des Grundstücks und deren Werteinflüsse in der Regel im Rohertrag erfasst. Ein gesonderter Wertansatz entfällt.

3.4.7 Als Grundstücksgröße ist die für die jeweilige Nutzungsart typische Grundstücksgröße anzusetzen. Selbständig genutzte oder nutzbare Teilflächen bleiben unberücksichtigt. Zur Bodenwertermittlung ist der zutreffende Bodenrichtwert anzuwenden, der ggf. wegen abweichender wertrelevanter Grundstücksmerkmale anzupassen ist.

3.5 Berechnung der Liegenschaftszinssätze

3.5.1 Die Liegenschaftszinssätze sind nach folgender Berechnungsvorschrift zu ermitteln:

p = Liegenschaftszins in % mit der 1. Näherung po = (RE/KP*) × 100
RE = Reinertrag des Grundstücks
KP* = normierter und um boG bereinigter Kaufpreis
BW = Bodenwert des (unbebaut angenommenen) Grundstückes⁶
q = 1 + 0,01 x p
n = wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen

3.5.2 Die Liegenschaftszinssätze können, insbesondere in Abhängigkeit von der Anzahl der zur Verfügung stehenden geeigneten Kauffälle, mittels Regressionsanalyse oder als arithmetischer Mittelwert abgeleitet werden. Ausreißer sind zu eliminieren.

3.6 Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze

3.6.1 Die Liegenschaftszinssätze mit ihren Einflussfaktoren sind einschließlich der dazugehörigen Modellbeschreibung und -parameter, der Ableitungsmethode nach Nummer 3.5.2 sowie wesentlicher Merkmale der Stichprobe entsprechend § 14 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung als Bestandteil des Grundstücksmarktberichts zu veröffentlichen.

3.6.2 Der räumliche und zeitliche Geltungsbereich der Liegenschaftszinssätze, die Anzahl der Kauffälle und das dazugehörige Bodenwertniveau sind anzugeben. Als weitere Kenngrößen der Stichprobe sind mindestens die Spannen für die Restnutzungsdauer, Wohn- und Nutzflächen und Nettokaltmieten anzugeben.

3.6.3 Die Liegenschaftszinssätze sind als feste Werte, gerundet auf eine Nachkommastelle zu veröffentlichen. Zusätzlich können Spannen angegeben werden.

3.6.4 Die Modellbeschreibung soll entsprechend der Anlage „Modellansätze und Eingangsgrößen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen“ erfolgen.

4 Übergangsregelung

Kauffälle, die in den Jahren 2015 und 2016 abgeschlossen wurden und die mit in der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) mit dem Kürzel LIZI im Element WEIA7 gekennzeichnet sind, sind entsprechend der Festlegungen dieser Richtlinie und der Erfassungsrichtlinie anzupassen.

5 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

(1) Diese Verwaltungsvorschrift tritt am 15. August 2017 in Kraft.

(2) Diese Verwaltungsvorschrift tritt zum 14. August 2022 außer Kraft.

¹ bereits vor dem Verkauf entsprechend (z. B. als Mehrfamilienhaus) genutzte Immobilie

² GEBA = Element der Automatisiert geführten Kaufpreissammlung, in dem die Gebäudeart entsprechend der vorgegebenen Schlüsselnummern erfasst ist.

³ Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL)

⁴ Automatisiert geführte Kaufpreissammlung = Programmsystem zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

⁵ EFH = Einfamilienhaus, DHH = Doppelhaushälfte, RH = Reihenhaus, ZFH = Zweifamilienhaus

⁶ nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 letzter Halbsatz ImmoWertV (rentierlicher Bodenwert)