Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen sowie von Sachwerten und Sachwertfaktoren im Land Brandenburg (Verwaltungsvorschrift Ertrags- und Sachwert - VV EW-SW)

1 Zweck und Anwendungsbereich

Diese Verwaltungsvorschrift regelt die Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) bei der Ermittlung von Ertragswerten und Liegenschaftszinssätzen sowie von Sachwerten und Sachwertfaktoren durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg.

2 Ermittlung von Verfahrenswerten zur Verkehrswertermittlung

Bei der Ermittlung des Ertragswerts sowie des Sachwerts nach der ImmoWertV ist der Grundsatz der Modellkonformität bei der Anwendung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren zu beachten. Der vorläufige Verfahrenswert ist daher entsprechend der jeweiligen Modellansätze und -parameter zu ermitteln. Der Liegenschaftszins bzw. Sachwertfaktor ist ggf. an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen (§ 33 und § 39 ImmoWertV). Sofern die Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts durch den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz bzw. Sachwertfaktor nicht ausreichend berücksichtigt werden können, ist zu prüfen, ob diese mit einem eigenständigen Werteinfluss bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen sind.

3 Allgemeines zu Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren

3.1 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind für gebrauchte Immobilien[1] nach der ImmoWertV und den ergänzenden nachfolgenden Vorgaben zu ermitteln.

3.2 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sind regelmäßig auf den 01.01. oder 01.07. zu beziehen. Zum zeitlichen Anwendungsbereich ist in der Modellbeschreibung auszuführen.

3.3 Die Erfassung von Kauffällen, die für eine Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen bzw. Sachwertfaktoren nach dieser Richtlinie geeignet sind, regelt die Erfassungsrichtlinie (KPSErf-RL).

3.4 Für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren sind Kaufpreise von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken heranzuziehen. Die Kaufpreise sind um den Werteinfluss von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (boG - § 8 Absatz 3 Satz 1 und 2 ImmoWertV) und anderen wertbeeinflussenden Besonderheiten, wie z.B. selbständig nutzbare Teilflächen (§ 41 ImmoWertV), zu bereinigen. Ist eine sachgerechte Berücksichtigung dieser Werteinflüsse nicht möglich, ist der Kauffall von der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes oder Sachwertfaktors auszuschließen.

3.5 Steht eine ausreichende Anzahl von Kauffällen für Grundstücke zur Verfügung, deren Abweichungen von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken unerheblich sind, sind ausschließlich diese Kauffälle für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes oder Sachwertfaktors heranzuziehen.

3.6 Die Grundstücksarten werden mit ihrer Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Anlage 1 ImmoWertV wie folgt festgelegt: